← 返回首頁 ｜ JS-SEZ 政策與外國人購屋規則
新柔特區 JS-SEZ 稅優真相、外國人 RM 100 萬下限、Medini 豁免條款、MM2H Silver / Gold / Platinum 三級門檻、印花稅與 RPGT —— 一次看懂。
JS-SEZ 是 2025/01/07 馬新領袖峰會簽署的「新柔經濟特區」，涵蓋 Johor 南部 3,500 km²，給的是「企業」稅優，不是給「散戶」住宅買家直接減稅。
很多廣告把 JS-SEZ 寫成「房地產利多」，但實際讀 PwC、BDO、Crowe 的解析報告會發現：
5% 企業稅、40% 印花稅減免、15% 知識員工所得稅 —— 全部是給「企業」，住宅買家不直接受惠。
地理範圍：3,500 km²，涵蓋 Johor Bahru 市區、Iskandar Malaysia 全境、Forest City、Pengerang（東岸石化區）、Senai 機場等 —— 等同把南柔佛整個經濟特區化。
| 項目 | 內容 | 期間 | 受益對象 |
|---|---|---|---|
| 企業所得稅 | 5%（vs. 標準 24%） | 最長 15 年 | 白名單產業企業 |
| 知識型員工所得稅 | 15% 統一稅率 | 10 年 | 高技能個人（受聘者） |
| 投資稅額抵減（ITA） | 最高 100% | 視資本支出 | 合格企業 |
| 商用不動產印花稅 | 減免 40% | 限合格產業 | 商辦/廠房買家 |
| 住宅 | — | — | 不直接減稅 |
| 面向 | 影響 | 實際情況 |
|---|---|---|
| 商辦/工業地產 | 直接受惠 | 印花稅減免 40%、企業承租潮 |
| 住宅 | 間接受惠 | 高技能員工湧入帶動租賃與中價位購屋 |
| Forest City | 從 SFZ 升級為 SEZ 一部分 | 仍以吸引「金融家族辦公室」為主，住宅 oversupply 短期難解 |
| 外國散戶買住宅 | 不直接減稅 | 仍需符合 RM 100 萬最低門檻（Medini 除外） |
Johor 的最低門檻、Medini 豁免、印花稅與資本利得稅一覽。
| 區域 | 外國人最低購屋價 | 備註 |
|---|---|---|
| Johor 一般地區 | RM 1,000,000 | 2024 起調整為 RM 100 萬下限 |
| Medini（IRDA 特區） | 無下限 | 由 IRDA 2007 法案授予的特殊豁免；外國人可買 RM 40–60 萬小坪數公寓 |
| Forest City | 適用 RM 100 萬下限 | 不受 IRDA 豁免 |
| Iskandar Puteri 非 Medini 區 | RM 100 萬 |
| 項目 | 外國人適用稅費 | 說明 |
|---|---|---|
| MOT（轉名）印花稅 | 3% / 4% | 外國人較高 |
| 貸款上限（LTV） | 通常 70% | 外國人 LTV 較低 |
| RPGT 資本利得稅 持有 5 年內出售 | 30% | 外國人專屬高稅率 |
| RPGT 第 6 年起出售 | 10% | |
| 商用不動產（JS-SEZ 白名單） | 印花稅減免 40% | 住宅不適用 |
| 租金所得稅 | 30% 預扣 | 馬國境外房東須報稅，未申報可能影響 RPGT 退稅 |
MM2H = Malaysia My Second Home，2026 已改制為三級制度。MM2H 最低購屋價與州法定門檻取「較高者」。
MM2H Silver 銀卡的「最低購屋價 RM 60 萬」聽起來門檻低，但在 Johor 一般地區買仍要符合州內 RM 100 萬下限—— 因為兩者取較高者。
RM 60 萬下限只在 Medini 等特殊區（IRDA 豁免）才能適用。
把政策化為三類典型買家的具體選項。
JS-SEZ 對你來說：不直接減稅；要靠租金需求外溢、二階效應。
實際選項：避開超豪宅與 Forest City；A 區 1 km 圈租金實況最穩、C 區 Medini 用 IRDA 豁免買 RM 40–60 萬入手。
稅務功課：RPGT 5 年內出售 30% —— 規劃持有期不要少於 6 年，第 6 年起降到 10%。
JS-SEZ 對你來說：公司可能直接拿到 5% 企業稅、ITA 抵減；你個人可能拿到 15% 統一所得稅。
實際選項：找品牌服務式公寓（適合企業 lease） —— A 區 #02 Quayside JBCC、B 區 #08 Skypark Kepler、C 區 #11 Almãs Suites。
商用不動產：40% 印花稅減免，但只適用白名單產業；公司端評估再下手。
選擇路線：Gold 卡（RM 200 萬定存 + RM 100 萬購屋 / 15 年）是主流；Silver 卡（RM 50 萬定存 + RM 60 萬購屋 / 5 年）只能在 Medini 用。
實際選項：Gold 卡 → C 區成熟社區（#13 Eco Botanic、#14 Horizon Hills、#16 Imperia）；Silver 卡 → 必選 Medini（#10、#12）。
提醒：定存利息可拿出來，但定存本身要鎖住；2026 改制後規則更嚴，請洽馬國律師確認最新名單。